鲁能改名绿发屁都没憋出来一发

成立于2002年12月的鲁能,其前身是山东鲁能集团有限公司,原为山东电力集团下属的“三产多经”企业,最早是由职工持股和国有股共存,本就从事非电网主营业务。

因较早涉足房地产开发领域,鲁能迅速做大做强,总规模甚至超过原母公司山东电力集团, 并在2009年升格为国家电网直属单位。

虽在国家电网旗下,但鲁能身上刻下了深深的地产烙印。其业务除了绿色能源涉及光伏、风电等新能源板块外,其他均与地产开发有着紧密关系。

业绩方面,从2015年下半年开始,鲁能持续发力,当年末即首次闯入地产行业销售排行榜前50名。

2016年,其销售业绩同比更是跳涨了193%,以646.7亿元的成绩,跻身行业TOP18。

2017年,其销售额再进一步,摸高至893.7亿元,同比增速也有38%。

比如在海南,其拥有项目的土地面积就达19平方公里。单单一个“山海天”项目,土地面积就有69000亩。要知道最近闹得沸沸扬扬的海花岛,其填海面积也不过才11700亩。

上世纪末,因参与了重庆江北区的城建世纪工程,鲁能一口气吃下了105公顷的土地开发权。该地块至今仍有新房源面市。

在南岸区茶园新城,鲁能也是勇于拓荒,打造了总占地1600余亩,总建筑面积约150万㎡的鲁能领秀城。

还有重庆热门板块中央公园,鲁能作为一代目拓荒者,布局总体量超170万㎡,冠绝区域。

在江津现代农业园区核心区域内,重庆鲁能美丽乡村项目占地达5.8万亩,其中核心区占地就有5000亩。

2020年,鲁能的官网显示,其已布局全国23个省市区,累计开发建筑面积1300万平方米。

拥有庞大且优质的土储,背靠大型国资企业,几乎和地产划等号的鲁能,却在2018年突然偃旗息鼓。

2010年,为规范央企大规模进军房地产业的现象,国资委发布“退地令”,要求78家不以房地产为主业的央企全面退出房地产,只保留中海、保利、华润等16家央企的房地产主业资质。

本不在16家之列的鲁能,与其他4家央企在2011年又被特批从事房地产业务,但被要求不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发,并尽快开发完手中存货项目。

另外4家此后陆续合并重组淡出了房地产领域,唯有鲁能还在疯狂打擦边球,一边加速拿地(2016年拿地花费244亿元),一边猛冲业绩(2017年销售额近千亿元)。

2017年,市场就传出鲁能被相关部门约谈,此后其刻意低调,当各家开发商为年末上榜扯头花时,鲁能已彻底从排行榜消失。

当年3月,中央纪委国家监委官网发布了关于国家电网巡视整改进展情况的通报。

国家电网随即回应称,“以更高的政治站位坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业,坚决按期完成深化集体企业改革任务”。

而国家电网旗下地产业务主要集中在鲁能,上述表态被外界一致认为是要“挥泪斩马谡”。

一顿紧锣密鼓的操作后,当年8月鲁能官宣,100%股权将整体转划至中国绿发。

中国诚通占股40%、国家电网占股30%、中国国新控股占股25%,他们的背后站着的要么是国务院,要么是国务院国有资产监督管理委员会。此外,济南市人民政府国有资产监督管理委员会还持股5%。

灰头土脸的鲁能,有了如此硬的靠山,似乎又可扬眉吐气,在房地产领域大展拳脚了。

中国绿发入主鲁能,除了梳理鲁能的项目、土储,解决鲁能与其上市平台广宇发展同业竞争的问题外,还有一个悬而未决的纠结点,那就是要不要更名。

通过在地产、能源以及足球等领域的长期深耕,鲁能几乎已是个家喻户晓的品牌了。路边的二大爷即便没买过房,也能唠嗑2句山东鲁能的当家前锋。

2021年5月,在北京的土地市场上,中国绿发高调亮相并出手,以30.95亿摘得朝阳王四营乡L02、L05地块,目前公布的项目案名为中绿东岳府。

更早之前的2020年11月,鲁能在保利、中建三局、金科、华宇、象屿、金茂6家开发商的包夹之下,抢得重庆大渡口组团L分区174亩的一块纯居住用地。

另外,业内多名人士也表示,中国绿发在接盘鲁能后,将更会换项目案名和logo,“鲁能”则会慢慢退出房地产的历史舞台。

用一个品牌沉淀、口碑积累几乎为零的新品牌,来替代有市场基础的老品牌,对后期开发项目来说,信心和溢价都难以支撑。

算一算,从鲁能出手拿地到现在,1年多时间过去了,中国绿发的中绿江州,不仅没有面市,连个售房部都没有。

因此当初该地块的竞争也颇为激烈。鲁能笑到最后的代价是:14.50亿元总价,7273元/㎡楼面价,27.24%溢价率。

其中楼面价的天花板,是佳兆业2019年创下的10066元/㎡。楼面价第二高的则是中铁建的9301元/㎡。

“面粉”最贵的老大佳兆业滨江四季和老二中铁建西派宸樾,市场表现都不佳,去化相当缓慢。

更让中绿江州感觉“芭比Q了”的事,是紧邻项目旁边的地块,在2021年11月的一场交易中,以低价售出。

当时,金科+华宇以近20亿元的价格,打包收购了重庆渝富置业100%股权及债权,从而拿下重庆大渡口组团重钢片区分区L26地块、L28地块。

地块与中绿江州项目地块仅一墙之隔,折算下来楼面地价只有4778元/㎡,每平方米便宜了差不多3000元。

这意味着不管中绿江州面市什么价,隔壁金科+华宇都有着巨大的价格弹性空间。

而一旦项目面市后销售不如预期,那可不是说换广告公司、销售代理公司就解决问题,作为央企,领导是要站出来抗雷的。

当然,中绿江州即便将名字改回鲁能江州,在目前的市场形势下,也是“空搞灯”。

1通过原央企背景,低价大量吃进土地。项目好不好不展开说了,光是“时间换空间”吃土地市场的红利都赚大发了。

2教育资源的极致匹配,为鲁能诸多项目赋予了“学区房”这样的硬通货属性。这样的例子在重庆市场尤其明显,从鲁能星城到鲁能领秀城再到鲁能城中央公馆,其背后莫不站着巴蜀、珊瑚、八中这样的重庆顶级教育资源。

但是,现在无论是土地端还是教育配套端,都已经越来越规范,鲁能以前仗之横行无忌的杀手锏,全部缴了械。

到了在市场上真刀真枪贴身肉搏时,碰上小虾米还好说,遇上硬茬鲁能也不能了啊。

就像同样位于大渡口区,龙湖去年4月以综合楼面价7665元/㎡拿下的地块,半年后就实现了首开。

其项目清水小高层建面均价达13387元/㎡,洋房15471元/㎡,均为大渡口区的第一档。

其官宣数据,项目开盘70天,卖出了1148套房,销售额达18亿元,妥妥的大渡口区顶流。

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yabo394

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